2022年，成都第二批次“双集中”地块将于7月12日-14日开拍，共计55宗，合计约3040亩。（文末附55宗地分布图）![]()
整体来看，本次拍卖地块以纯住宅用地为主，共含41宗纯住宅用地、10宗住兼商用地和4宗商兼住用地，这些地块的起始楼面地价2800-19600元/㎡，土地最高限价3150-22400元/㎡。值得关注的是，青白江区、新津区宗地不再限清水住宅房价。开拍之前，锐理君梳理了地块的信息，认为这12宗地值得重点关注。看点：最高起拍价、最高土地限价和最高清水住宅限价地块，大源板块![]()
该地块所在的大源板块，开发早、成熟度高，供地也比较稀缺，自然关注度高。具体来看，宗地位于天府四街与天府五街之间，距离地铁5号线民乐站仅400米，各项配套优势明显。
值得一提的是，宗地19600元/㎡的起拍价、34500元/㎡的住宅清水限价，不仅是本次“双集中”最高，也是目前大成都最高，这对拿地房企的资金实力和产品开发考验较大。
梳理地块周边情况，自去年双集中以来，两公里范围内共拍出了三宗地：远达58亩地块、城投置地54亩地块、交投置地51亩地块，成交楼面地价分别为19600元/㎡、19500元/㎡、14200元/㎡，住宅清水限价分别为28500元/㎡、29900元/㎡、29900元/㎡，对比之下，该宗地的起拍价即为远达地块的成交楼面地价。
看点：新川板块、住宅清水限价超3万、起拍价16300元/㎡![]()
这一批次新川共供地3宗，起拍价最高的就是这宗49.3亩纯住宅用地，起拍楼面地价16300元/㎡，清水住宅限价30500元/㎡。
该地块距离地铁6号线万安站约200米，处于万安站TOD一体化城市设计范围内，周边生活配套还有待完善。宗地周边两公里范围内，北京天恒、华宇、高投、中铁建、中海、龙湖等品牌房企已进驻开发，这些地块的清水住宅限价17580-28000元/㎡；近一年在售的典型项目有中铁建新川樾、龙湖昱湖1号、天恒傲云天府、中信城开麓山上院，其中中铁建新川樾是2022年高新区首个亮相的销售型人才项目，“吸粉”能力十足，最近一次开盘，推售户型建面约117-342㎡的高层和洋房，相较此前入市定位偏刚需的北地块，本批次户型尺度更偏改善，精装均价约2.57万/㎡，具有一定的性价比。![]()
该地块位于东大街板块，起拍价16500元/㎡，清水住宅限价34000元/㎡，是这次供地中主城区清水限价最高的一宗。
众所周知，主城三环内的土地日渐稀缺，一环内的土地更是稀有，作为本次唯一在一环内的地块，自然被“各方关注”。2016年至今，宗地周边两公里范围内，共出让了4宗涉宅地块，拿地房企为锦江统建&华发（3宗）、新希望（1宗），面积均在50亩以下。值得一提的是，宗地所在的区域的华发统建锦江首府（清水均价2.7-3.3万元/㎡）、新希望D-10天府（精装均价3.5万元/㎡），均是高端改善的代表。从地块的价格和位置来看，这宗地未来所呈现出的项目，也必然自带流量。看点：清水住宅限价33000元/㎡、“回锅肉”地块、百亩大体量![]()
该宗地位于白桦林路南侧，属三圣乡板块核心区域，轨道交通便捷，医疗配套聚集，教育资源丰富，生态优势更是突出，可以说是锦江区城市配套高度成熟的最集中体现。面积大是该地块的一大看点，108.7亩超大体量，在主城区这种规模地块的供应并不多，在早已经过高强度开发的锦江区，更是稀缺。对于房企来说，百亩大地块的优势是显而易见的——有足够的的空间来发挥，易于布局，可规划打造不同的产品。从购房者的偏好来看，规模性的项目往往也更受青睐。其次，这宗地是“回锅肉”地块，在今年第一批双集中已经出现过，与上一次相比，地块起拍价由17200元/㎡下调至16700元/㎡，限定清水住宅均价则由此前的32000元/㎡上调至33000元/㎡，理论房地价差扩大，这个清水限价是目前三圣乡板块内最高的，房企的利润空间扩大，拥有更大的发挥空间，有助于刺激房企打造更高品质高水准的产品，有利于满足主城区的改善购房需求。看点：蔡桥片区调规后出让的首宗涉宅用地、起拍价14500元/㎡![]()
蔡桥街道41亩地块紧邻光华八线，西侧距离在建的地铁13号线瓦窑滩站约500米，交通十分便捷。地块北临成都市泡桐树小学绿舟分校，东侧为首创禧瑞光华项目，教育、医疗、生活服务中心等设施正齐头并进。值得关注的是，该宗地是在去年12月，蔡桥片区800多亩土地调规后出让的首宗涉宅用地，极具成长性与期待值，这也是区域发展全面起势的信号，预示着更多的投资机会在路上。地块14500元/㎡的起拍价和31000元/㎡的清水住宅限价，均为本批次青羊区最高。地块周边2公里范围内仅有建发央著（清水单价约2.9-3.1万元/㎡）和首创禧瑞光华（清水单价29999元/㎡）在售，市场已开启补仓模式。这宗地上市，对房企来说可谓是久旱逢甘霖，后续打造的项目必然颇受关注。![]()
作为本批次武侯区最高起拍价地块，起始楼面地价为14600元/㎡，容积率2，清水住宅限价28500元/㎡。
从位置上看，地块在京东西南总部基地北侧，属于武侯新城的悦湖科技城片区，目前这里已腾退出了不少开发空间。接下来，悦湖科技城将重点开发高端新材料转化基地片区，簇锦片区，以及以机投桥、白佛桥和双凤桥三大TOD为核心的TOD片区。而该地块所处的机投桥片区，拥有优质的教育资源，已聚集有包括在建的川大附中、附小，以及拟引入的北二外（西区）附中、附小等优质学校。综合来看，地块所在区域发展潜力无限，20.6的净用地面积，房企拿地的资金压力也不会过高。![]()
这两宗地为连襟地，面积分别为10.97亩（纯住宅）、21.1亩（住兼商），起拍价分别为12900元/㎡、12100元/㎡，清水住宅限价分别为27900元/㎡、27100元/㎡。
对于这两宗地，最大的看点在于，这是板块自2015年之后，时隔7年，再次拍卖涉宅用地。板块最高成交楼面地价为5350元/㎡，由隆鑫集团创下。而此次12000+元/㎡的起拍价，相较于此前最高成交价翻了番。不过这些年，区域的面貌改善也很明显，未来随着地块呈现的项目入市，也将引领区域改善升级。看点：二八板块、起拍价13500元/㎡、清水住宅限价29000元/㎡![]()
该地块的净用地面积约96.3亩，容积率3，纯住宅用地，起拍价13500元/㎡，清水住宅限价29000元/㎡。
地块所在的二八板块，是成华区打造“金色中环”的核心节点，也是成都楼市的明星区域之一，仅2017年这里就腾挪出3000余亩可开发土地，为区域革新打下基础，而土地储备量也意味着发展后劲。作为被寄予厚望的下一个城市爆点，这里已招来蜀道集团、首钢、中国铁建、保利、万科、中车、新希望等大批重量级房企入驻，城市面貌日新月异。具体来看，地块东临中车共享城，西临朗诗乐府，距离地铁7号线二仙桥站及在建的地铁17号线机车厂站均约500米，交通便捷，周边各项配套也在完善中。从地块的形状来看，宗地由两个地块组成，地块形状均比较“异形”，这对拿地房企产品布局上较有考验。![]()
这两宗地均位于天府新区“ 一心三城”中的天府文创城，区域目前还没有住宅用地出让，本批次这两宗土地的入市，正式拉开了区域住宅用地的供应大幕。
天府文创城是天府新区三大功能区之一，总规划面积约60平方公里，规划5个文创组团、3个主题旅游组团、3个综合配套组团。这里将突出“文创场景”营城理念，重点发展创意设计、数字影视、文博旅游等文创产业，打造以中意文化创新为核心、凸显国别合作特色的天府文创新极核，已落地了中意文化创新产业园、天府影都、雁栖湿地等项目。值得一提的是，区域目前也尚未有商品住宅在售，这对拿地房企来说是个抢占市场的机会，未来项目的亮相也会受到市场的高度关注。![]()
该地块净用地面积93亩，容积率2.5，纯住宅用地，这是本批次天府新区供应的唯一纯宅地；起拍价10100元/㎡，清水住宅限价23000元/㎡。
锦江生态带这些年在成都楼市中关注度颇高，自然这宗地拥有“与生俱来”的看点。区域内目前已聚集有复地、德商、万科、优品道、首钢、保利、首创、华润、建发、绿城等大牌房企。住宅方面，今年华润置地幸福里、天府和鸣两大全新项目的入市，项目清水住宅限价均为21114元/㎡。该宗地23000元/㎡的清水限价，价格上没有太大优势，这就得看拿地房企后期产品规划。![]()
地块起拍价11800元/㎡，住宅清水限价27000元/㎡，净用地面积约82.9亩，位于怡心湖板块。
整个怡心湖板块呈“7”字型分布，分为ABCD四个区域打造。其中开发最早的B区，目前已几乎没有可出让的住宅用地；C区则成为近年来怡心湖的供地主力；而本次地块就位于怡心湖A区。值得一提的是，今年一批次集中拍地A区的供地序幕才正式开启。当时，两宗地的成交楼面地价分别为11600元/㎡、12400元/㎡，清水住宅限价均为21500元/㎡，相较而言，该宗地的楼地价差提高了5500元/㎡，这对拿地来说，提高了利润空间。目前A区的配套还有待完善，尚处在开发初期，不过地块距离怡心湖B区、C区约500米，可享受B区和C区部分配套。看点：清水住宅限价24000元/㎡、龙泉驿本批次最高
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地理位置出挑是地块的一大看点。靠近东三环与地铁4号线来龙站，属于炙手可热的十陵板块。自2017年供地重启后，十陵便以11400元/㎡的成交楼面价成为同圈层中首个进入“万元地时代”的区域。此后五年十陵一路“开挂”，出让14宗地6宗名义楼面价破万，至今，15950元/㎡、15500元/㎡仍稳居同圈层地价TOP2，拿地者也都是以华润、金茂、中海、龙湖、城投等为代表的实力派。
清水住宅限价24000元/㎡，是本次龙泉驿最高，也是目前十陵TOP1。不过，锐理君梳理目前区域内在售的项目，如佳兆业珑樾壹号（清水价格2.2-2.75万元/㎡）、华润置地时代之城（精装价格2-2.3万元/㎡）、东叁金茂逸墅（清水均价约2.5万元/㎡）。对比之下，该宗土地的清水住宅限价和这些项目住宅价格差距不大，主要还是看如何打造差异化产品。整体来看，二批次供地的住宅清水“限价”打开了，55宗地块，有11宗地块的清水房最高销售均价限价超过30000元/㎡，最高达到34500元/㎡，理论房地价差增大，给房企开发利润空间留得足够大。但从购房者的角度而言，更加考验房企的产品打造能力，才能满足各类购房需求。其次，在当前大环境下，房企是否有足够的资金积极拿地“屯粮”，明天即将揭晓。 
锐理数据2022-07-11 20:03:10
