[摘要] 房地产无论如何风险都是存在的，我们需高度警惕。
房天下讯：
为什么我们的收入这么低，房价依然可以那么高？今天就和大家一起来探讨，到底这是怎么回事？
一、房地产价格为什么会超越收入
从经济学基础的逻辑出发，我们把房作为一种特殊的商品来对待，既然是商品，那价格就不无意外地通过供给和需求来决定，我们也就能明白为什么房价总让我们揪心了。
我们先来说房地产供给。研究房地产的人都知道，房地产作为特殊的商品，其供给涉及到太多主体，基本上的关键性主体4个：开发商、土地提供者，金融机构、建筑商。
首先，我们谈谈土地供给。中国土地供给是需要老调重弹的，在中国特殊的土地管理系统里，土地供给者是地方政府。由于土地国有，所以只有政府有将土地挂牌出售的资质。
因此，政府提供什么的土地，往往就决定当地房地产的基础价。由于地方政府财政收入有相当大部分需要依靠土拍，经济学上，主体都具有趋利本性，所以土地价格不断，从而获得更高的收入往往是土地供给者好的选择。
其次，我们来说金融机构。中国现有环境中，银行可谓是有实力为房地产开发提供资金支持的主体，这种单一的融资渠道重，房地产开发商的自有资金一般近20%左右，而大部分房地产开发资金都来自于跟银行借钱，这种本身就带杠杆，有利息要求的资金驱使，让房地产具有天然涨价需求。
举个简单的例子，房地产价格上涨的起始阶段至少是房子开发贷的利率水平，这是基础的。
第3，开发商。开发商可谓是中国容易背锅的群体。
在房地产的开发中，不少开发商借助房地产发展，登上了顺风车，很多人赚了盆满。然而其行为受到前两大群体的制约也是显著的。
在经济学规律中，像房地产这种大规模资本密集型的产业，中国已经出现了明显的二八分化。实力雄厚的大型房产商拥有的能力强悍，现阶段的现象是中小型房产商赚钱的难度很大，大型房产商拥有的优势日益明显，此消彼长之下，很多城市都成了几家大型房产的天下。而它们对抗市场周期的能力越强，所以坚持推高房价的力度就越明显。
3者通力合作下，房地产价格的上涨是情理之中的。
我们再来说一说需求。一直以来，大家分析房地产需求都在用什么刚需，什么改善型需求等等形容，但是这种分类具有不确定性。直到近，一种新的需求分析方式出现。
这种分析方式叫做代际迁徙递进效应。
分析起点来源于农民工流动问题的时候。长期以来人口是被束缚在土地和其所在的乡土地区，所以需求就被固定在当地。
然而，1998年取消福利分房的开始，房地产的需求开始被释放，这个的释放是转移性的递进需求。一方面，住在低水平房的人想住进高水平的房，而房子则会被新加入的家庭接盘。另一方面，由于人口流动放开，大量迁徙则形成了接盘族。这种向走台阶一样层层递进的需求，让中国的房地产需求呈现出了强悍的性刚需。
因此，只要是人口流入的城市，不断地形成这种阶梯型刚需，不断地推高当地的房地产需求，再加上中国人的传统婚恋观念就是没有房子，丈母娘根本不愿意女儿嫁过去，大多数想要成家的年轻人，尤其是男性青年往往会倾家荡产去买房，买一套房子往往会掏空自己、父辈、祖父辈的几乎三代人的积累，所以形成了积累性的购买力需求。
在这每一个台阶的过度当中，每提升一级台阶就会加上一级杠杆，随着台阶的数量越来越多，杠杆的背书也就越来越大。
我们看收入那么低的时候，房地产开发商看的却是整个家庭，从父辈、祖父辈收入合集，这种综合收入水平，乃至于几十年的所有家庭财富积累才是支撑房地产价格的力量。
供给和需求的2重作用下，房地产的价格局噶不想。
二、当前房地产的风险到底在哪？
一直以来，所有人都在说房地产的风险，如果我们违心说房地产无风险，这个分明就是睁睛说瞎话。
房地产肯定有风险，但是风险是什么？
正如前文所说的，中国的房子市场拥有着多元化的供给结构。这么多的环节就如多米诺骨牌一样，只要有一个地方有风险，就会到处出现风险。并且，一个单一产业的发展都不可能逃离经济大环境，如果经济大环境产生影响，房地产市场也不能独善其身。
从观察来看，房地产闲置可能存在的脆弱多米诺骨牌痛点主要有三个：
一是宏观经济的大环境到底如何？房地产不管怎么样都是一种商品，既然是商品就会受到宏观经济大环境的影响，在经济学的视角来说，就会受到经济周期的制约，如果中国经济进入了一种较长时间的阶段性中高速增长的话，正如年前只发一元年终奖的商业银行，连往年赚钱的商业银行都地主家没有余粮了，其他行业的困局可想而知。一旦大家的收入增加不及预期，甚至收入减少的话，恐怕支撑房地产市场的基础就会被动摇，风险就会出现。
二是接盘的人如果不够怎么办？我们现在需求的分析都基于一个前提假设，这就是城市的人口是流入的，接盘的人是足够多的，但是我们不能忽视的是，作为人口红利的农民工正在锐减，不少地方都出现了用工荒的问题，现在支撑房地产发展的还是第二人口红利，这就是每年都在增加大大学毕业生，这些人是城市购买力人口的流入主流。然而不少地方已经开始出现了高考招生人数的减少，如果未来流入的人口减少将会怎么办？因为人们再怎么样面对着高昂的房价所形成的迁徙壁垒终归有一天会超过自己承担的极限，而丈母娘需求再厉害总不能让自己无法生存，终如果没有了接盘侠，这场击鼓传花的游戏还怎么玩下去？
三是利率水平的提升怎么破？一直以来，我们的货币政策都处于一种放松的状态，借钱很容易，因此，很多人都会选择只用30%甚至更少的首付比例来买房，现在美联储已经开始加息了，央行加息已经成为大概率事件，一旦我们的利率水平回归到较高的水准，那么很多人甚至可能还不起房贷，这样的话很可能会出现较大的风险事件。
房地产无论如何风险都是存在的，我们需高度警惕。
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