[摘要] “因城施策化解房地产库存。”在两会政府工作报告中被提到。去库存俨然已经成为一场战役。
房贷优惠、税费减免，乃至农民工进城，三四线城市房地产政策“组合拳”背后还有什么招?
“因城施策化解房地产库存。”在两会政府工作报告中被提到。去库存俨然已经成为一场战役。
如何去库存已成为三四线城市面临的紧迫问题。去年以来，中央连续出台推进“去库存”政策，包括重庆、河北、河南、内蒙古等二十多个省份的一百多个城市也密集出招，从供需两端入手出台“去库存”政策。
但是不得不提到的是，化解房地产库存这个任务是比较艰巨的，三四线城市要有耐心。
各地因城施策“招数”有多少
从区域分布来看，库存高企的地方主要分布在中西部地区，东部有山东、福建等少数几个省市，因为每个区域城市特点不同，便出现了不同的去库存政策措施。今后，因城施策将成为去库存化的主要手段。
各个地区去库存“招数”虽然不同，但主要可以分为三类：
鼓励农民工进城购房：
近年来，进城购房的农民越来越多。“购房补贴”政策支持农民和农民工进城购房，既推动了楼市“去库存”，又使大量“新市民”在城里买得起房。很多地方支持农村居民进城购房作为促投资、稳增长、惠民生和统筹城乡的重要举措，出台了鼓励农村居民进城购房的政策。
棚改货币化：
棚改货币化安置不仅可以使搬迁户快速、自主解决住房问题,节约政府负责返迁安置的时间、人力和土地等成本，还可以挖掘原棚户区居民的购房潜力，助力消化楼市库存。
降低税费：
2016年2月23日，河北省政府发布《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》提出，加大金融信贷支持力度、落实税收优惠政策等。降税政策也使得二手房市场迅速升温。
各大房企的“大招”
目前高库存不仅是各地政府所面对的问题，也是各大房企需要解决的问题。房企的库存量大，不仅加大了房企资金风险，也阻碍了房企进一步的发展。
目前，去库存有力的一招便是降低首付比例。其实，“低首付”早已在房企去库存大战中上演。恒大、万科、保利、碧桂园、绿地、越秀等多家房企都相继推行首付分期策略。除了降低首付，调整产品策略、针对细分市场则是房企的另一重要策略。
措施效果明显
根据国家统计局发布的2016年1-2月份房地产开发和销售数据。2016年1、2月份，商品房销售面积及销售额陡然增长，增长幅度远远超过2015年全年每个月的增长。
去年销售逐月回升，到年底销售面积增长了6.5%，销售额增长了14.4%。今年1—2月份仍然保持了这个势头，所以我们作出一个判断，就是销售企稳回升。
根据数据显示，分城市来看，一二三线城市成交同环比均上涨。环比来看，一二三线城市环比继续增长，其中三线代表城市环比增幅高，为7.9%；同比来看，二三线代表城市成交，三线涨幅为显著，为111.4%。
未来“去库存”还可以从何下手
如何更加有效推进“去库存”，从中长期看，三四线城市地方政府下一步应在产城融合、户籍制度改革等方面下大力气。应加快调整产业结构，引入新兴产业，大力发展第三产业，从而带给城市更多的就业机会，进而产生大规模的置业需求。小城市则更应结合自身特点及资源优势，明确城市定位，主动承接区域中心城市的产业转移，增强人口吸附力。
另一方面，在政策的刺激下，三四线城市去库存效果有限，还需在供给侧方面进行调整。供给侧调整方面关键在土地供应。
今年楼市调控的一大焦点在于加快供给侧的改革，尤其是土地供给的变化。目前在政策的持续刺激下，整体市场的分化仍在延续，但去库存任务重的广大三四五线城市仍没有太大起色。尽管从需求端方面刺激的政策还会频繁出台，但这些政策的效果也会越来越有限。这种情况下，只能从供给侧方面进行调整。在库存压力比较大的地区，要严格控制土地的供应，减少甚至停止供应。
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