[摘要] 2015年，房地产市场并不是十分景气，“去库存”纳入2016年我国确定的五大经济任务之一。
2015年，房地产市场并不是十分景气，“去库存”纳入2016年我国确定的五大经济任务之一，并将农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价，以及取消过时的限制性措施等手段一并既出。化解房地产库存，既要化还要解，如何推动消化库存压力还需要一系列配套政策来解决问题，在业界看来，中央的表态正是明年刺激销售政策进一步加码的明确信号。
2015年，商品房成交量有望接近或超过2013年的高水平，但从商品房待售面积来看，截至2015年底已 过6.9亿平方米。从数据可以显示，我国严峻的去库存形势，自2011年开始，我国每年商品房待售面积都要新增1亿平方米左右，这还没有包括大批在建项目以及已经卖出土地但还未动工的项目，一些城市前几年开发量过大，使得现阶段去库存道路行进得十分艰难。
而针对2015年底国家统计局发布的我国70个大中城市房价数据，也有不少业内人士一脸愁容，认为楼市的暖冬难比肩夏日艳阳高照，房地产数据仍不乐观，高库存情况虽有改善但十分有限，大多数地区开发商购地积极性仍不足，他们预测2016年我国去库存压力仍高企。目前，一线城市被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市楼市资金面将明显好转。然而三四线城市因为库存值过高，即使今年信贷等措施轮番刺激，短时间内出现全面回暖的可能性也不大。
为了遏制楼市“高烧”，各地密集出台了楼市新政。上海、深圳在缴纳社保年限方面提高了外地人的购房门槛，深圳还对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行低4成。武汉则出台了公积金贷款新政，职工家庭购买首套房申请公积金贷款高额度由过去的60万元下调为50万元。南京近日也明确要求，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。
此时，调整房地产供给结构，开辟准商品房市场的方法应运而生。在这个准商品房市场中，个人购买准商品房后在一定期限内不许卖，容积率可以适当提高。
对于降低房价、去库存的热点，投机行为拉高了房价，以至刚需很难得到满足。政府可以开辟“准商品房市场”，个人购买了准商品房之后，在一定期限内不许买卖。对于买卖期限，政府可以根据政策灵活调整。“准商品房”应该定价较低，面积较小，但可以让城市中等收入，甚至中低收入的绝大多数居民能够购买套房。
此外，城市住宅要以准商品房供地为主，以便今后更多的农民工进城，不断扩大城市人口。同时，这样的改革不仅解决房地产市场库存问题，而且解除了钢铁、建材、陶瓷、玻璃、水泥等产业都面临的困境。
目前我国部分城市，特别是二、三线城市，面临房地产库存问题。而据城镇人口数据显示，我国每户家庭平均拥有超过1.1套房子，这表明房产分配不均匀。
2.6亿农民工，哪怕有10%即2600万，有10%的人能买房，我们的房地产库存5年就差不多了，就相对容易解决了。据统计数据，现在库存保守估计每套50万元。外出农民工平均收入是2864元。如果一个农民工家庭有两个人工作，1年家庭收入不过5万元，攒足30%的首付需要3年的收入，因此，要想让农民工进城买房，首先要想办法把房价降下来。
房价应降到什么水平？应先降到城市居民、中等收入居民能够买得起房，再进一步往下降，降到低收入阶层能够租得起房。然后政府的保障房覆盖10%左右的低收入阶层。这10%左右，其中就包括农民工。首先要考虑给绝大多数农民工提供保障房。这种情况下，城市居民靠他们的收入化解房地产库存。
一味限制特大、超大城市人口的数量并不是好方法。特大城市、超大城市一定是集中优质、数量多的公共资源，本应该为我们国家户籍人口城镇化水平做出应有的贡献。
城市化、城镇化是的概念，不是一个城市。有一些城市以农业人口为主不要求很高的城市化率，我们讲的城市化是城镇人口占总人口的比例。从这一点来说，特大城市、超大城市对我们国家城镇化水平的提高，特别是户籍人口城市化水平的提高做出应有的贡献。
北京、上海、深圳、广州这样的超大城市也就3、4个，我们13.7多亿人口，是世界上人口多的国家，我们的超大城市、特大城市在国际大城市行列里占的比例也应该是大的，可是目前我们没有达到。世界上大的城市是东京是3300万人口，我们国家大城市是上海2300万人口，差1000多万。不仅超大城市数量还有增加的空间，超大城市本身的规模，也还有一定扩大的空间。
不可否认，近两年一系列的楼市刺激政策对于推进三四线城市去库存的效果并不十分理想，因此，2016年能否改变高库存状态还需静观有效政策实施力度几何。
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