房企坚持暴利未来必死
凤凰财经：黄总，我们先想从最近一个您的新的观点说起，当时您在2013的观察家年会上曾经表示说，中国和西班牙一样都过度依赖于房地产，下一步倒下的的一定是房地产企业，当时这个观点也是引起了广泛的关注和轩然大波，在这能不能跟我们解释一下，你是怎么能得出这个判断的？
黄怒波：，因为西班牙是过度依赖于地产，因为我是最近看了，他的经济结构太单一，所以来了金融危机以后，他实时倒下，就是他的房地产，西班牙是像中国一个省，跟中国没法比，这个观点也对，也不对，西班牙他的实际上地产市场跟中国还不一样，中国我们大多数很多人买了为了投资，有二套房，三套房在一线城市，但是在西班牙，他是刚需，什么叫刚需？主要是他房子买给欧洲的，比如说他可能卖给北欧，但是恰恰就是单一的形式带来了问题就是，如果世界上经济发生了大的变化，欧洲购买力的人的能力急速下降，所以西班牙倒的就是他的地产市场，所以这有一个前提，当然你说跟中国能不能比，我说也能比，因为我们现在看到的问题，谁都知道地产市场是有问题的。大家都说他的泡沫要破，但什么时候破？谁也判断不出来，但是对我来说，我认为不管怎么样，中国的房地产这个市场已经到了从政府从社会从行业各个角度都是高度关注的，到了他不解决不可能的地步，所以某种意义上，现在房地产行业在中国他逐渐成为一种高危行业，你看最近整个的政策的出台，调控不调控，还有银行的按揭贷款的转向，房产税的出台就是对着这个行业,这么多聚焦点在这个行业上你想这个行业风险是不是很大。
黄怒波：一线城市的房价上涨是肯定的，为什么呢？因为他确实，我们从供给制度上来决定的，就是市场的需求和土地的供给是有差距的，但这个上涨不一定有利润，利益能够落到房地产企业，这是一个巨大的一个概念，不能把这个概念忘掉。下一步房地产税出来了，会从这个市场里面拉走一部分，再可能土地的价格控制的越来越紧缺了，土地价格更高了，又从这个行业拿走一部分，再一个政府可能会限价，或者说对你这个超出的一定的利润，暴利，现在很多地方城市已经开始了，他就会收取你的暴利税，又拿走一部分。就房价的上涨在一线城市是一个趋势的，我刚才讲了他这个城市的扩张还有土地的被政府控制，供给有限，但是问题就出在上涨的空间的这个利润要被社会各个层次把他消化掉，未必落到你的房地产行业上来，比如说你要去伦敦也好，去美国也好，房价都可能上涨的很高，但房地产行业永远就会个普通的行业，为什么？他的利润会被消化掉，他不会像中国房价行业是个暴利行业，因为他有他的垄断性，特殊性。再下一个十年，中国的房地产行业一定是跟西方一样，就是个正常的行业，利润的空间就是平均化，跟其他行业比较，在这个时候，房地产行业，你想如果说你还抱着一个房价必然上涨，我的企业肯定利润还是必然上涨，你这个企业就必死无疑。
凤凰财经：你得出的这个结论，听您的论述，应该是说接下来的十年，房地产企业已经无法在成为暴利企业了。
黄怒波：一定是十年是房地产行业向正常的行业回归的一个趋势，全世界就中国这么特殊，因为中国发展有特殊性，土地供给的这个特殊性。
凤凰财经：您觉得接下来房地产企业的这个利润率可以回归到多少？
黄怒波：他这么说，您也不能规定个数，你主要跟其他的行业比，在美国你只有像互联网产业或者创新产业能有暴利，在所有的行业都有传统行业，你不管零售业也好，你不管建设业也好，传统制造业也好，他这个都差不多，为什么？如果你这个行业出现高利润，所有的投资资金立刻会聚集到这个行业里来，在美国为什么房地产永远不可能出现暴利，土地供给是有限的，如果说你这个现在地产市场上来了，利润空间大，立刻各个行业的资金就会进到这里，对他不存在障碍，他就可以直接买土地，直接可以干，立刻就把这个运营，所以在中国下一步也是这样，他这个房地产行业回归到一个普通的正常的行业，跟别的行业利润区别不大，就这么一个行业。
过快放开土地市场将带来社会动荡
凤凰财经：您提到的里面有个关键因素就是土地，其实说道土地的话，我们也注意到，十八届三中全会的决议出台之后，关于整个改革的布局当中有一点非常重要的就是关于土地问题，其实现在大家都说进一步好像说要给农民更多的获得财产刑的收入，您觉得是不是未来土地的布局已经可以看到些什么？
黄怒波：我觉得这个问题还不能太乐观，这是一个长远的问题，一般中国就是土地问题决定社会的稳定问题，过快的放开土地市场，比如说农民的宅基地，或者是集体建设用地可以上市交易的时候，我们不太认为中国的农民现在有能力运营他的资产和保护他的资产他会非常，快的被买掉，你现在比如说一万块钱一亩，可能一百万一亩，农民一算这个核算，一百万就卖了吧，但是他卖掉地以后，农民怎么办？这是巨大的问题。经济好的时候，你可能在建筑市场做搬砖的工人，一天也挣个比如说一百块钱，经济不好的时候，你就失业了，导致大量的社会动荡，所以在阿根廷，我就看到了，他们在公路上拿汽车轮胎点着了，我说干什么？这是抗议的手段，就是抗议失业，所以在这样的话，我们也看到在中国，如果农民过快的失去土地，你又没有解决新的就业的手段，谋生的技能的话，立刻给中国这个社会带来巨大的动荡。
所以这个不能寄希望于大家都是像吸血鬼一样，都盯着新兴城镇化，都盯着农民那点地，所以这是一个，第二个问题，我觉得这是一个长远的一个政策性的问题，怎么放开？怎么把这个扭转是一个需要时间来探讨的，当然目前我看这个政策我比较同意，不管怎么样扭转，土地的成功权还是在农民的价值上，你在扭转几道，这个土地承包权不能走。你就意味着你不管扭转了谁，你还得给扭转的费用，租金，农民还有有土可依，否则的话，我觉得中国的经济会带来极大的问题，新兴城镇化，如果照着把农民地拿走的思路来做，这个社会就真正的不会稳定的。
小产权房合法化途径是大量罚款
黄怒波：小产权房比较复杂一些，当然我认为目前可能不会放开小产权房，这个主要牵涉到土地政策问题，如果放开的话，可能农民的所有的宅基地都会被改成小产权房，从长远看，我还是那个观点，就是对农民现有的这种宅基地集体现在用地，要省之又省，不能够被呼吁说改革开放立刻拿到市场上来，后果不堪设想。所以就建了小产权房，对小产权房来说，我不太觉得政策上能够放开，我不太认为，所以很多人进行小产权房的放开，把房价拉起来，这个做不到，我的观点，小产权房如果说放开的话，对现有的农村的存量土地会产生巨大的冲击，最后的受益者一定不是农民。
凤凰财经：为什么？
黄怒波：农民他没有能力直接面对市场，他一定还有其他的社会组织来经营他的土地，经营小城镇，也许得益的也许还是开发商，也许乱七八糟的商人，他个农民说，我给你多少钱，我盖了产权卖了分你多少，大头还是我觉得农民拿不走，所以小产权房的问题，我觉得还是要慎重。
凤凰财经：我个人粗浅的理解，可能不专业，好像有点像私生子，他已经给生出来了，而且他已经存在了，怎么样去。
黄怒波：这就是一个偷换概念，这是中国的一个特色，中国的特色在哪呢？我可以违反，然后法不责众，违反以后，你反正得，就跟你的观点，我私生子也是人，也是个孩子，你总得跟我上户口，然后中国社会就开始变通，罚你款，或者怎么样，还是把孩子户口给上了，这是一个中国的对法制一个观念的一个看法问题。我们一会儿就谈法制，所以你这个私生子概念，他首先是不是违法的，要违法了，我们执不执法，如果违法了我们变通一下，让他变成合法，这个市场的经济秩序在哪里？问题就出在这，所以这些年打违建的力度特别大，那些胆子大的人把那个楼顶都加了楼了，最后罚款全都合法了，市场的秩序就没有了，对小产权房，我的观点现在可能还放不开。
凤凰财经：这些您觉得最终会是一个什么样？
黄怒波：最终就不知道，最终我认为他总是大量的拆不太可能，但是看这届政府的智慧了，这是一个巨大的社会问题，交给这届政府，他总得面对。
凤凰财经：如果他们征求你的意，你会建议他们什么？
黄怒波：大量罚款，大量罚谁，罚的你没有可图，把承建房就变成合法了，把这个钱拿来，在捐助贫困的弱势群体。你要问我的意见，我只能这么做，你又没有办法大量去拆他，你又不能让投机者去获益，你肯定，我认为最后的办法也是很高的罚款，最后把他变得合法化。
政府掌握过多资源一定导致更严重的腐败
凤凰财经：接下来想跟您谈谈在阳历夏季的高峰会上，在安徽合肥（楼盘）您还发表一个言论，也是大家非常的关注，就是您说到倒下一个大贪官，就倒下一批企业家，是你说的吗？
黄怒波：是我说的，这个我还有一句话，我就说我们这个做民营企业的现在要学会跟权力分割，我们要跟市场近一点，跟权力远一点，保护自我的一个办法，否则的话，就倒下一个贪官，就倒下一批企业，这个话之前是有案例的，我说完之后到现在你看，是不是都是这样。这个只不过所有人都知道，只不过恰巧我说出来了，但我的意思还是民企已经走过了那些灰色的地带，我们现在应该尽快的在新的市场经济的调整前提下要学得规范化，要现代企业治理，再不能走这种投机取巧，官商勾结的道路。
凤凰财经：其实说道这一点，大家对企业家会有一个不同类型的一个概念，比如说互联网企业，普通大众会认为他是更加透明，更加阳光化的，跟权力跟政府会离得更远，但是说到地产商，开发商好像总觉得，你们总是天然的跟政府有些猫腻在。
黄怒波：这个有道理，你看互联网企业，政府手里没资源，他没拿资源，打响的互联网企业都是从美国回来的，都是靠脑袋创业的，学的那种商业模式，但土地你想资源在政府手里，如果政府的权力过大，没有被关进笼子里，他一定会产生寻租行为，拿着干什么？他就是等着这些人，你不是要这个地吗？就得有交易，为什么要交易，因为我决定能不能批给你，凭什么你发财？我为什么就辛苦为你服务呢？这个问题就出来了。所以如果政府掌握了过多的市场资源，一定带来的是更严重的腐败，不会带来社会的进步，所以现在这一轮的改革，其实我特别赞赏，，把权力关进笼子里，这个话说得非常正确，第二尽量的要市场化，资源配置要市场化，所以在这个方面我想也保护了民企，所以寄希望于一个小政府，手里拿着资源不要太多，比如说很多东西不要在有审批制度，用市场的机制解决掉。第二个问题，就是我们的政府能够离企业家远一点，企业家离政府远一点，政府离企业家也远一点，这样的话可能大家都是安全的。
凤凰财经：你做房地产起家，以前也跟政府有很多的交道。
黄怒波：旅游资源有一个特点，在前些年是没人要的，这个政府都是自己经营不了，所以就希望你来给你，而且你要门票封城，这个资源还没有，国企也不去抢，他们向土地到后来，大家都盯这块地，那就看谁的本事大，当然后来招牌挂，还看谁的钱多，这个都不一样，所以我觉得在这个行业比较上，互联网就更现代企业治理化一些，更光明一些，更透明一些。
中国打土豪分田地的思想基础一直存在
凤凰财经：我记得您还有一句话，我不知道记得对不对，您之前说过有多少人惦记着干掉我。
黄怒波：当然说了这个话，这个意思就是中国社会现在越利益多元化，最弱就是民企，国企没人敢动，你动一个试诗，你动的是国有资产，不能流失，你碰了国有资产，你等于犯罪，谁也不敢动，法院也不敢动国企，民企是最弱的，这个草谁都可以折他，在这个方面民企又保护自己能力比较弱，比如说在每一次宏观调控伤害的都是民企。在每一个法律制定上，在同样受到法律保护程度上，一定是国企比民企要高得多，所以民企实际上是弱者，同时民企相比中国社会其他利益阶层，他是个土豪，所有的人看的都恨你，大家都你看一个企业家倒掉了，绝大部分人都不会说替他惋惜，都是拍手称快，又干掉一个土豪，所以这就反应中国社会的情绪，这个情绪现在也不光是中国，包括你看到阿根廷到西班牙到美国看，这种对，就是富人的情绪全世界，主要是社会的不平等的差距越来越大，所以中国你要看到这个问题，就是处于利益多元化的时期，这个当中最弱的人就是民企，所以这个民企是失败率相当高的。在这个意义上就说，多少人惦记干掉我。
凤凰财经：多少人指的是什么人？
黄怒波：各个方面，很多的也从国企、政府，方方面面。
凤凰财经：包括普通老百姓。
黄怒波：当然，普通老百姓认为，我上次还讲了关于文革的问题，很多人就骂我，说文革就是要革你们这帮人的命，说希望文化大革命再回来一次，首先打倒就是你们，这是社会情绪。所以中国的社会要从思想上不解决掉这个问题，这个社会还要动荡，就这个打土豪分田地这个思想要不解决掉，所以寄希望这次的改革真的要法制化，法制化以后，他给所有的人都是安全的，比如说你的私有财产，你要对他人权利要尊重。但目前为止就是人让睡不着觉的问题，所以我就说出来，想着多人希望我们倒掉，干掉我们，你不知道明天会不会打土豪分田地，你不知道明天会不会再来次打黑。你也不知道明天国家宏观调控又出什么政策。所以你想你这个企业到现在，如果一个国家的，不能让他的一个企业阶层，不管哪个阶层，能够是个安心的，其实风险蛮大的。
凤凰财经：您觉得现在民间这种打土豪分田地的这种群众思想基础是很广泛的吗？
黄怒波：这不光中国问题，全世界的问题，现在全世界发现全球化带来的是更大地不平等，不平衡，你比如说现在基尼系数是哪？你想不到是美国，贫富差极大，现在美国你开个好车小心一点就会有人划了。香港，基尼系数，超过中国，为什么呢？就贫富差距太大了，这个时候社会是动荡的，大家都仇富，在中国里一样。
凤凰财经：这个不光是跟文革和以前的历史遗留有关，是跟全世界有关。
黄怒波：当然了。在美国他不会上升到一个革命，一场运动去，它是社会情绪，在中国是有可能的，有可能极左的人上来了，最后再忽悠一次文化大革命，那是有这个群众基础的，在这点毫不怀疑。
凤凰财经：比如唱红打黑。
黄怒波：唱红打黑只是个标枪，但是如果说我们不注意到清算文革，清算这种极左的思想是有一种思潮会导致文革再次现，就是再来一次大土豪分田地，这个社会思潮在当下中国的社会存在的比别的要深刻，为什么？他经历过打土豪分田地的阶段，经历过文革的阶段。
凤凰财经：所以好多企业家都没有。
黄怒波：那当然了，我就说一个国家不能给你的社会阶层，所有的阶层，不安定感这个社会就动荡，穷人不安定，富人也睡不着觉，那你说你这个社会结构要怎么办？所以你要回到法制化来。
黄怒波：中国企业走出去别指望别人拍巴掌欢迎
凤凰财经：，其实过去这一两年冰岛的项目一直，很多次强调的，各大新闻媒体，全世界新闻媒体的头条，但是好像最近我们觉得，好像又没听到什么实时的动静，你的项目现在是不是停了？
黄怒波：最近这两年，因为他的冰岛的新的政府上台，原来党派就不执政了，现在政府上台以后，他们说给一点时间，他们要研究法律消化一下，冰岛是这样的，冰岛的政府，他不像中国的政府，中国的政府换届，基本的官员都是从基层，香港，村长，镇长这么干上来了，他很多就是，比如说他就是一个演员，他当了领导人，他对这个城市的治理能力，他不具备。所以他说你得给我时间，我得研究怎么回事，他还没有形成一种，像中国这样一个官僚制度。
黄怒波：对冰岛政府尽快答复我，我不报太多的希望了，因为他已经没有把他作为一个投资性的，实际已经被全世界炒的变成一个政争的焦点，
凤凰财经：他不答复你，这个项目就搁置了吗？
黄怒波：那就搁置吧，我可以到别的地方去，北欧别的地方也在谈，北欧的板块，旅游板块，我们还是要做的。
凤凰财经：其实说到在海外的投资，我们经常会看到中国的企业家们在走出去的时候，即便是民营企业也好，也不能避免这样的一种有色眼睛，你觉得这个怎么去破除？
黄怒波：，是我们自己心理上做怪，其实你说我们到全世界投资的话你不能想的，虽然把你当上帝一样的欢迎你，为什么？你是市场经济，你去是个竞争者，你可不是耶稣，送福气来了，你又不是圣诞老人，你怎么指望人家打开过门，就是拍着巴掌欢迎你，铺红地毯，这个想法是不对的。我们企业家去年访问欧盟，巴罗佐上来，我们提这个问题说你们怎么对我们中国企业怎么歧视，他说我们对中国企业来这投资大概87例，只有三例四例，我们是拒绝了，再都同意了。但反过来你们呢？你们让我们的企业进到你们的石油吗？?业还有一个问题，就是我们走出去的时候，大家对中国的企业还不了解，对中国都害怕，不知道你来干什么，中国现在突然富起来，全世界都不知道怎么办，都不知道你富完以后会干什么，但是对中国企业很陌生。我们毕竟不是国际化的，所以冰岛人就问，你来了会不会把我们这个土地都污染，他还不知道我们也是有我们的环保法的，所以这个可能还是要逐渐了解中国企业的做法，还一个大的特点，就是前欧洲投资的都是我们那些，像温州（楼盘）人，他们刚出去的时候，我记得到阿根廷也看，都是华人都底层的，他们出去以后，他们没有别的技能，但是有勤劳，他们先给人打工，挣一点钱，自己开个小的超市，就这么开起来。但是在这个方面很多地方中国人聪明就出来，他会投机取巧，就在这些方面目前为止，大家对中国的商人的理解还在那个层次上，觉得你不守法，然后你们也不礼貌，也不规矩，也没有修养，可能这些方方面面的综合原因造成了现在中国企业走出去还存在一个认识上的障碍。给点时间，我想十年，可能全世界都认为中国的商人也是跟我们一样。
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