[摘要] 3月15日，在由沧州市住房和城乡建设局主办的“搜房网房地产产业高峰论坛”上，应邀而来的中国房地产研究会副会长、国内房地产理论研究领域权威专家顾云昌教授，针对中国房地产调控新政对行业的影响及未来房地产发展走势等热点话题进行了深入解读。
3月15日，在由沧州市住房和城乡建设局主办的“搜房网房地产产业高峰论坛”上，应邀而来的中国房地产研究会副会长、国内房地产理论研究领域权威专家顾云昌教授，针对中国房地产调控新政对行业的影响及未来房地产发展走势等热点话题进行了深入解读。
一问：
今年楼市调控做什么？
刚刚结束的两会上，温家宝总理在政府工作报告中指出，今年“要坚定不移地搞好房地产市场调控。”那么，2011年政府在房地产调控方面具体要做哪些事情呢？顾云昌说，今年中国楼市调控就三件事：扩、限、控，扩就是扩大保障房建设。报告中明确，今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，重点发展公共租赁住房。限就是限购，通过三个方面的措施抑制投资投机性购房需求：一是金融杠杆，即严格落实利率、首付款等差别化的住房信贷政策；二是行政手段，主要是指目前在京、沪及省会城市、计划单列市等实行的限购政策；三是税收政策，严格落实差别化的住房税收政策。控就是控制房价过快增长，建立健全考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力的地方，要追究责任。
住房问题关乎民生。顾云昌特别指出，“过去我们的住房保障主要关注的是低保家庭，但现在有‘两新人群’也即所谓的政策‘夹心层’群体的住房问题也应得到关注和解决，一是以80后大学毕业生为主体的新就业职工；二是以农民工兄弟为主体的新市民。他们的需求不能忽视。”
二问：
房地产还是支柱产业吗？
自去年4月以来，国家出台了一系列楼市调控新政，被称为“历史上最严厉的房地产调控”。对此，社会舆论莫衷一是，有的说中央在打压房地产，有的传闻“房地产业‘十二五’期间将不再是支柱产业”，果真如此吗？顾云昌说：“政府自2004年调控以来，从来没说要打压房地产、打压房价，中央文件一直说的是要控制房价‘上涨过快’。‘打压说’是一种误读，房地产仍是中国国民经济的大儿子，它并没有从支柱产业行列中退出。中央的调控不是打压，而是为了让房地产业更理性、更健康地发展。”
顾云昌现场列举了三组对比性的数据：一是8.3万亿元:13.6万亿元,这是2010年商品房销售额与城镇消费品零售总额之比。他说，去年人民花出去的钱中有六成是用来买房子，“房地产作为支柱产业的地位客观存在，毋庸置疑。”;二是9.3亿平方米:6.1亿平方米,这是去年卖掉的房子面积与竣工的房子面积的量的对比,它所反映出的是目前商品住房供小于求的供求关系;三是47.5%:52.5%,47.5%是当前的城市化水平，即13.4亿人口中47.5%目前已是城镇居民。“有47.5%的人住在城里，比起发达国家的70%以上仍然较低。目前这47.5%城市人口中有相当一部分是常住人口，他们中还有很多人的住房需求未得到满足，所以中国房地产还有很长的路要走。”
“从2003年起，国家就提出房地产业作为支柱产业，目前还没有哪个行业可以取代房地产的这一地位”，顾云昌说。
三问：
为什么房价“屡调屡涨”？
今年两会，高房价、楼市调控再次成为焦点话题。其中有观点提到，近些年来，政府对房地产行业调控政策频出，但是给人们的感觉却总是效果不明显，甚至给人以“房价越调越涨”的印象。
对此，顾云昌认为，中国房地产市场存在三方面的深层次原因：一是“两个不足”，即供应总量不足，保障房不足。顾云昌说，供应不足主要指土地，凡是房价上涨过快的地方都和土地供应联系在一起，像北京2003年以后土地供应计划一年比一年少，有时计划还完不成，房价能不涨吗？“保障房更不用说，据我了解这几年许多城市根本就没有保障房，从2006年到2010年，房屋竣工面积为26亿平方米，销售面积达36亿平方米，缺口整整是10亿平方米。房价如何不涨？”
二是“两个过”，即流动性过剩，贫富差距过大。从2009年开始，货币超发严重，国内流动性过剩，以房地产为代表的资产价格上涨成为必然。贫富差距大家就更有深刻体会了，一方面大家都说买不起房，但楼市上还在排队抢号，也导致楼市价格的推升。
三是“两个缺乏”，即投资渠道缺乏，舆论引导缺乏。货币超发，投资渠道又缺乏，很多资金就进了楼市兴风作浪。另外我们的舆论也缺乏正确的引导，大家说什么的都有，其结果是大家搞不清楼市的真相，弄不清楼市里面的规律。
顾云昌认为，从去年4月份以来的本轮调控效果还是明显的，去年前4个月房价涨幅还处于逐月扩大中，但4月份以后房价涨幅就开始逐步回落。“本轮调控重点有三，一是抑需求，通过限贷、限购、征税等来抑制投资投机性需求；二是增供给，这是过去的历次调控都没有提到过的。从去年开始，土地供应开始大量增加；三是调结构，即加大保障房供应力度，合理调整商品房和保障房的供应结构。
四问：
今年房价会不会暴跌？
每一次楼市调控政策的出台，都伴随着市民对房价下降的预期，本轮调控亦不例外。论坛上，顾云昌预测了本轮调控下今年房价或将出现的三种走向及其可能性。
种可能是继续“发热”。顾云昌认为，本轮调控中有三项措施值得关注，一是通过大幅提高信贷成本、购房资格门槛来遏制投机需求；二是增加土地的有效供应，从而增加市场的供应总量，改善供求失衡状况；三是实行问责制度，对房地产调控不力的地方追究地方领导责任。“在这些措施作用下，我的判断是，今年楼市继续‘发热’的可能性逐渐在减少。”顾云昌说。
第二种可能是严重下挫。顾云昌说，目前美欧经济都在复苏，国内经济今年尽管增速放缓，但仍然是稳定快速增长，因此宏观经济基本面是好的；2009年为应对金融危机，共成立了3000多个地方融资平台，8万亿元的债务，靠什么来还？要靠地方财政来还债。如果房地产出现大的下滑，土地卖不出去，地价下滑，那么地方融资平台的问题就严重了。这是不被允许并需要严加防范的；另外，今年还是我们党成立90周年。因此，“无论是从经济上，还是从政治的角度来看，今年楼市遭受重挫的可能性也不大。”
第三种可能是稳定发展。顾云昌说，这种可能性。根据他的预测，2011年房地产市场将会保持平稳发展，投资规模稳中有升，销量可能会有起伏，但商品房价格将基本平稳。
“所以说，综合来看，今年房价强烈反弹的可能性不大，也不会大幅下跌，应该是保持平稳，不会大起大落。”顾云昌说。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
