[摘要] 2011年1月凯成地产发布了2010年度沧州市场研究报告，对2010年沧州房地产市场做了全方位的分析，内容涵盖了宏观政策、沧州区域经济环境分析、沧州房地产市场研究、客户需求调查及沧州重点建设项目等各方面，特别是运用国际城市发展理论对沧州市和沧州城区的发展提出了城市化进程以及沧州房地产客户需求进行了独到的分析。
2011年1月凯成地产发布了2010年度沧州市场研究报告，对2010年沧州房地产市场做了全方位的分析，内容涵盖了宏观政策、沧州区域经济环境分析、沧州房地产市场研究、客户需求调查及沧州重点建设项目等各方面，特别是运用国际城市发展理论对沧州市和沧州城区的发展提出了城市化进程以及沧州房地产客户需求进行了独到的分析，摘要如下：
一、宏观政策
目前的各项政策直接影响一级城市的房地产市场，而沧州处于城市等级的第三梯度，并不在政策调控主要范围之内。且沧州房地产市场以改善型需求为主导，因而受购房贷款等金融政策的调控影响较小。
沧州房地产市场仍会按照其自有的城市发展而稳定地线性增长，未来随着城市梯度的发展以及沧州城镇化的不断深入，其发展潜力将逐渐突显。
二、区域经济环境分析
从步入“十一五”以来，沧州城区历年经济呈现良好的发展势头，沧州市整体的房地产市场处于快速发展期，沧州城区处于平稳发展期，市场细分充分，竞争激烈，市场以改善型需求为主，产品注重质量。
沧州城区房地产市场竞争激烈，市场细分逐渐增强，应注重体现产品的附加价值，以增强市场竞争力。
沧州市目前城市化人口37.4%,第二产业比重达到50.52%，第三产业仅站占37.75%，按照国际标准，还未达到城市化发展水平；
沧州城区目前城市化人口88.9%，第二产业占比64.63%，第三产业达到43.61%，按照城市化发展理论已进入城市化发展后期，城市化步伐放缓，城界扩张已成必然；但是由于城区产业落后，无法快速提升经济水平，因此沧州城区仍然处于城市化发展的初级阶段。
城区扩张西移，城市配套逐年完善，板块分区逐渐凸显，西部新城成为市场关注焦点。
三、房地产市场分析及展望
目前，沧州市场处于由“提升档次阶段”向“特色个性化产品阶段”的过度阶段，后市入市的项目将更加注重项目的特色及个性。
沧州房地产市场格局根据城区发展阶段的不同，目前主流供应市场可分为西部新城、中心城区、南部和东部四大板块。大部分项目均以区位及区域配套资源作为主要诉求。
从未来竞争来看，中心城区未来供应量少，西部新城高品质项目竞争激烈。因此，新上市项目应在定位和项目品质上适当提高档次，以适应现阶段沧州城区的房地产市场演变和更加激烈的市场竞争。
四、客户需求分析
1、客户来源：
沧州城区目前的购房客户以地缘性客户为主，主要为事业单位、国家政府机关职员及私营企业、个体经营者。中年之家和小太阳家庭是目前购房需求市场的主力军。
2、购房需求：
地理位置和交通便捷是购房者置业时最主要的考虑因素，其次是价格和物业管理水平。
三室是需求主力，占客户总量的55.5%，其次是两室，符合本地的改善型市场。对于二室户型， 90-100㎡的需求量；三室则以110-120㎡的接受度。可以反映本地居民偏好舒适型户型。
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